Boligkontoret i Fredericia vil afholde flere omkostninger til at renovere 90 familieboliger i Erritsø. Samtidig skal Fredericia Kommune stille garanti for projektet. Baggrunden er fund af miljøfarlige stoffer i boligerne.
Sagsresumé
Den almene boligorganisation Boligkontoret Fredericia søger om byrådets godkendelse af yderligere omkostninger forbundet med renoveringsprojektet af 90 familieboliger i afd. 1, BSB Erritsø, samt en kommunal garantistillelse. Der er i afdelingen fundet miljøfarlige stoffer, der med denne omfattende renovering søges fjernet, ligesom en række byggetekniske skader i afdelingen samtidig fjernes for at sikre bedre almene boliger til borgerne i Fredericia Kommune.
Sagsbeskrivelse
Den almene boligorganisation, Boligkontoret Fredericia, ansøgte den 30. januar 2025 om tilsagn til øgede omkostninger forbundet med renoveringsprojektet i afd. 1, BSB Erritsø. Renoveringen er med tilsagn fra byrådet den 13. december 2021 igangsat for at sikre en god og forsvarlig stand af de 90 familieboliger, der er i afdelingen. Herved søges ligeledes sikret, at afdelingen skal stå særkere i konkurrence med andre tilsvarende boligområder i Fredericia, hvilket skal sikre afdelingens omdømme som et godt sted at bo. Renoveringen af afd. 1, BSB Erritsø, er således til gavn for borgerne i Fredericia, da renoveringen medfører bedre og mere sikre lejemål. Derudover sikrer den gennemgribende renovering en forsvarlig håndtering af afdelingens økonomi, da man risikerer, at reparationsomkostningerne forbundet med en ældre ejendom forøges uden at være værdiskabende.
Projektet har ændret sig betydeligt siden byrådets oprindelige godkendelse, da man i forbindelse med tilbudsindhentningen har fundet PCB og andre miljøfarlige stoffer. I den forbindelse har Boligkontoret Fredericia haft konsulentfirmaet “Mangor & Nagel” til at afdække risiko og muligheder for håndteringen af primært PCB-forureningen. Ud fra denne rapport har Boligkontoret Fredericia i samarbejde med Landsbyggefonden tilpasset projektet. Renoveringsprojektet går generelt ud på, i så stor en grad som det er muligt, at få fjernet de registrerede miljøfarlige stoffer fra bygningen, hvorfor store dele af betonkonstruktionerne for alle altaner, facader og dækkonstruktioner, gulve bortskæres/nedbrydes og saneres. I denne proces vil overflader i bygningen være svære at beskytte, og det er derfor nødvendigt at renovere og sanere stort set alle overflader i huset. Den nærmere beskrivelse af den planlagte renovering fremgår af vedlagte referat fra afdelingsmødet i afd. 1, BSB Erritsø. Afdelingen skal dog godkende projektet på ny, da afdelingsmødet ikke har godkendt det fulde beløb for de støttede arbejder. Byrådets godkendelse er derfor betinget af, at afdelingen ligeledes godkender de øgede omkostninger til de støttede arbejder.
I forbindelse med renoveringsprojektets begyndelse godkendte byrådet en samlet anskaffelsessum på 53.374.000 kr. for de lån, der støttes gennem Landsbyggefonden, og stillede kommunal garanti herfor, jf.
almenboligloven § 91. Derudover godkendte byrådet at stille garanti for 65 % af de ustøttede lån svarende til 35.433.000 kr., jf. almenboligloven § 98.
Med denne ansøgning ønsker Boligkontoret Fredericia renoveringen igangsat, da der på nuværende tidspunkt i processen er indhentet tilbud fra bygherre. I henhold til de indhentede tilbud kræver dette renoveringsprojekt en samlet finansiering på 162.500.000 kr. Heraf udgør 94.000.000 kr. den samlede anskaffelsessum for de støttede lån gennem Landsbyggefonden, hvor der anmodes om kommunens godkendelse af lånoptagelsen og garanti for lånet, jf. almenboligloven § 91. Dette er derved en stigning på 40.626.000 kr. De ustøttede lån udgør 61.600.000 kr., hvor der nu anmodes om kommunens godkendelse af lånoptagelsen og garantistillelse for den fulde låneoptagelse, jf. almenboligloven § 98. Det er derved en stigning på 26.167.000 kr. Afdelingen har afsat 4.000.000 kr. af egne henlæggelser til projektet. De resterende 2.400.000 kr. er tilskud fra trækningsretten og fællespuljemidler fra Landsbyggefonden og 500.000 kr. som er kapitaltilskud, hvoraf Fredericia Kommune betaler 100.000 kr. Dette er godkendt af byrådet den 21. marts 2022.
Kommunen skal stille garanti for de støttede lån. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for
lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommen værdi. Landsbyggefonden giver derefter
kommunen 50 % regaranti, og de er således forpligtet til at godtgøre kommunen halvdelen af det eventuelle
tab som følge af garantiforpligtigelsen.
Grundet de øgede renoveringsomkostninger ændres huslejeniveauet i forbindelse med projektet. Grundlaget for huslejeniveauet ændres således fra 659 kr./m2/år inden projektets opstart til 968 kr./m2/år efter projektets gennemførelse. Dette svarer til en huslejestigning på 47 %.
Kommunalbestyrelsen skal godkende lejeforhøjelser i forbindelse med forbedringsarbejder, hvis disse
overstiger 5 %, almenlejeloven § 10, stk. 3. Afd. 1, BSB Erritsø, har på et ekstraordinært
afdelingsmøde afholdt den 22. juni 2023 godkendt de øgede omkostninger, finansieringen og
huslejekonsekvensen, jf. almenboligloven § 37.
Økonomiske konsekvenser
Der søges om godkendelse af en ny anskaffelsessum for det støttede lån på 94.000.000 kr. Dermed en
stigning på 40.626.000 kr., samt den kommunale garantistillelse herfor.
Der søges derudover om kommunal garantistillelse for hele lånoptagelsen for de ustøttede lån på 61.600.000 kr. Dette er en stigning på 26.167.000 kr.
Garantistillelsen af såvel det støttede og de ustøttede arbejder påvirker ikke kommunens låneramme, jf. § 3,
stk. 2, 1. pkt. i bekendtgørelsen om kommunens låntagning og meddelelse af garantier m.v.
Vurdering
Det vurderes, at ansøgningen omfatter godkendelse af de øgede renoveringsomkostninger, samt kommunal
garantistillelse for det støttede lån efter reglerne i almenboligloven § 91. Det følger endvidere af
almenboligloven § 91, stk. 7, at det er en forudsætning for kommunalbestyrelsens garanti efter stk. 6, at
Landsbyggefonden påtager sig forpligtigelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som
følge af garantiforpligtelsen. Landsbyggefondens forpligtelse efter 1. pkt. er dog begrænset til indestående i
landsdispositionsfonden.
Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen har accepteret at yde den kommunale
garanti, der bliver krævet fra realkreditinstitutterne.
Det vurderes derudover, at ansøgningen omfatter en godkendelse af, at kommunen stiller garanti for
stigningen på de ustøttede lån.
Der er ikke i almenboligloven generel hjemmel til, at kommunen yder garanti for ustøttede lån til forbedringer i det eksisterende almene byggeri. Efter almenboliglovens § 98 kan kommunen dog yde garanti for lån til
ekstraordinære renoveringsarbejder. Begrebet ekstraordinære renoveringsarbejder er ikke fastlagt i lovens
forarbejder eller i vejledning om drift af almene boliger. Socialministeriet har i en vejledende udtalelse i maj
2010 udtalt, at det er almindeligt antaget, at det er kommunerne, der beslutter, hvilke arbejder der kan
betragtes om ekstraordinære renoveringsarbejder, og at der er et vist rum for fortolkning. Denne fortolkning
skal ske inden for rammerne af en vurdering af, hvad der betragtes om ekstraordinære renoveringsarbejder.
Der er ikke hjemmel til at garantere for lån til rene forbedringsarbejder.
Det vurderes, at de ustøttede arbejder på i alt 61.600.000 kr. for blandt andet moderniseringsarbejde, er at
betragte som ekstraordinære arbejder, og kommunen kan derfor stille kommunal garanti, jf. almenboligloven § 98.
Det er kommunens vurdering, at forøgelsen af såvel det støttede og ustøttede arbejder er forsvarlig.
Indstilling
Forvaltningen indstiller til Økonomi- og Erhvervsudvalget at anbefale byrådet, at:
- Godkende lånoptagelsen af de øgede renoveringsomkostninger for de støttede lån, og dermed en forhøjelse på 40.626.000 kr., og at der stilles kommunal garanti herfor. De støttede renoveringsomkostninger er således steget fra 53.374.000 kr. til 94.000.000 kr. Denne godkendelse er betinget af, at afdelingen stemmer for.
- Godkende lånoptagelsen af de øgede renoveringsomkostninger for de ustøttede lån, og dermed forhøjelsen på 26.167.000 kr., og at der stilles kommunal garanti herfor. De ustøttede renoveringsomkostninger er således steget fra 35.433.000 kr. til 61.600.000 kr.
- Godkende det fremtidige huslejeniveau på 968 kr./m2/år.
Sagens forløb
24/02/2025 Økonomi- og Erhvervsudvalget
- Anbefales af et flertal bestående af Socialdemokratiet og Enhedslisten. Venstre, Det Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti undlod at stemme.
- Anbefales af et flertal bestående af Socialdemokratiet og Enhedslisten. Venstre, Det Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti undlod at stemme.
- Anbefales af et flertal bestående af Socialdemokratiet og Enhedslisten. Venstre, Det Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti undlod at stemme.
Fraværende: Connie Maybrith Eden (F)
Afbud: Connie Maybrith Eden
Bilag
