Forside Fredericia Dele af gårdejendom skal laves om til boliger

Dele af gårdejendom skal laves om til boliger

DEL
Foto: Fredericia Kommune

Lokalplan 361, boliger ved Baunegård på Rudolf Steiner Allé er blevet vedtaget. Det betyder, at der nu kan bygges boliger på dele af grunden.

Lokalplan 361 har været udsendt i offentlig høring og sendes nu til endelig vedtagelse. I løbet af høringsperioden har bygherre indsendt revideret forslag til bebyggelsesplan, som har været udsendt i to ugers ekstra høring, og Vejdirektoratet har henvendt sig ang. vejstøj, hvilket har givet anledning til justeringer.

Teknik & Miljø har på foranledning af en privat bygherre udarbejdet forslag til Lokalplan 361, Boliger ved Baunegård, Rudolf Steiner Allé. Lokalplanen blev igangsat af By- og Planudvalget 7. februar 2018. 

Forinden havde BPU behandlet og forkastet et tidligere forslag til bebyggelsesplan, hvor bebyggelsen var mere tæt og i højere grad mindede om rækkehusbebyggelse. Bygherre udarbejdede efterfølgende et nyt forslag, hvor bebyggelsen hovedsageligt ligger som dobbelthuse. Denne ligger til grund for den nuværende bebyggelsesplan. I forbindelse med dialog med beboere i naboområderne er bebyggelsesplanen blevet justeret til lokalplanforslaget. 

Lokalplanen er sendt i offentlig høring på denne baggrund. Undervejs i høringsperioden har bygherre efter yderligere dialog med naboer foreslået en ny bebyggelsesplan, der som nævnt har været sendt i supplerende høring i to uger.

Lokalplanens indhold

Lokalplanen omfatter et areal på ca. 1,3 ha og ligger i Snoghøj på Rudolf Steiner Allé 55, matr. nr. 30a Erritsø by, Erritsø.

Lokalplanområdet omfatter et nedlagt landbrug, og i den nordlige del ligger en bavnehøj. Den ene længe af gårdanlægget fungerer som den skal og skal fortsætte som børnehave og vuggestue, mens de øvrige to længer ikke er i brug og nedrives for at realisere boligbebyggelsen jf. lokalplanen. Lokalplanområdet er omgivet af parcelhusbebyggelse samt en gård, der bruges til beboelse.

Med lokalplanen åbnes mulighed for opførsel af åben-lav og tæt-lav bebyggelse med bebyggelsesprocent på højst 30 % i lokalplanens vestlige del. I lokalplanens østlige del muliggøres åben-lav bebyggelse med bebyggelsesprocent på højst 30 % samt tæt-lav bebyggelse herunder punkthuse med bebyggelsesprocent på højst 30 %.

I området må vuggestue- og børnehavedrift fortsætte.

Lokalplanen opstiller krav til, at bavnehøjen opretholdes i sin nuværende form, mens beplantning på højen tillades vedligeholdt.

Miljøvurdering

Det er ved en screening af planen vurderet, at der ikke skal udarbejdes miljøvurdering.

Offentlig høring

Lokalplanen har været udsendt i offentlig høring i otte uger i perioden 30. januar – 27. marts 2019. Der er indkommet 10 bemærkninger/indsigelser i løbet af denne høringsperiode.

Bemærkningerne og indsigelserne omfatter i hovedtræk:

–         Opsøgende dialog fra Vejdirektoratet ang. støjpåvirkning af lokalplanområdet fra motorvej E20.

–         Ønske om, at der sikres yderligere luft mellem det nye byggeri og eksisterende boligområde. 

–         Udeladelse af nord-sti a-b pga. indbliksgener og mulighed for alternativ passage for gående.

–         Opklarende spørgsmål til det forventede, kommende byggeri og vejforhold, herunder til vedligeholdelsespligt af veje og stier samt ønske om forbedring af de trafikale forhold ved krydset til Kolding Landevej og på de interne veje. 

–         Et ønske om tilretning af bebyggelsesplanen, indsendt af bygherre. Bygherre oplyser, at den tilrettede plan er udviklet på baggrund af ønsker fra naboer og børnehaven. Da en ændring af denne type kræver en fornyet høring, har forslaget til ændret bebyggelsesplan været sendt i høring i 14 dage i perioden 26. april – 10. maj 2019.

Støjforhold

Under udarbejdelsen af lokalplanen blev der udført en støjvurdering, som viste acceptable støjforhold.

I forbindelse med den offentlige høring har Vejdirektoratet gjort opmærksom på, at de forudser en større stigning i trafikken på motorvejen end det, der antages i støjberegningen, og derved en større støjbelastning.

Der er derfor udarbejdet nye støjberegninger der viser, at det ved brug af en revideret fremskrivningsfaktor for trafikmængden, og med en forventning om udskiftning til støjreducerende asfalt, vil støjbelastningen af området ligge en smule over den vejledende grænseværdi. 

Der er derfor undersøgt forskellige muligheder for reduktion af støjpåvirkningen, herunder lokal afskærmning i lokalplanområdet.

Bebyggelsesplan 

Bygherre har i høringsperioden været i dialog med børnehaven samt naboer og har på denne baggrund indsendt en revideret bebyggelsesplan. Denne bebyggelsesplan frigør mere areal til børnehavens have/legeplads og arrangerer bebyggelsen anderledes i lokalplanområdets sydlige del, så naboen syd for samtidig generes mindre af tilstødende bebyggelse. Dette betyder, at den ny bebyggelse rykker mod vest og ligger som nabo til en anden tilstødende matrikel. I det reviderede forslag til bebyggelsesplan udlægges arealet i lokalplanområdets sydvestlige del således til bebyggelse og indgår ikke som friareal. 

I rokaden for bebyggelsen ønskes den østlige bebyggelse i delområde 2 ligeledes tilpasset. Ved at flytte byggefeltet mod syd skabes der mere luft imellem bygningerne, og samtidig går arealet fra det samlede friareal. 

Rokaden forudsætter, at bygherre tilkøber en del af nabomatriklen øst for lokalplanområdet for at skabe plads til planen. Dette agter bygherre at gøre i tilfælde af, at bebyggelsesplanen vedtages.

Bavnehøjen ligger indenfor lokalplanområdet og udgør et grønt rekreativt område af god kvalitet. Arealet må ikke bebygges og vil derfor bestå som sådan.

Det nye forslag til bebyggelsesplan er sendt ud i en supplerende høring, høringssvarene og Teknik & Miljøs kommentarer til dem præsenteres på udvalgsmødet. 

Afstand til skel

Naboerne langs lokalplanens vestskel udtrykker behov for sikring af større afstand til det kommende byggeri og foreslår 5 – 10 m byggelinjer langs vestskel. 

Lokalplanen fastlægger, at det skrå højdegrænseplan skal overholdes langs vestskel og den aktuelle bebyggelsesplan viser mellem 4 og 7 m afstand til vestskel, og forslaget indsendt i høringsperioden viser mellem 5 og 7 m til vestskel.

Nord-sti a-b

Stien vest om bavnehøjen ønskes sløjfet pga. frygt for indbliksgener med begrundelse i, at der er sikret alternative ruter at bevæge sig ad gennem lokalplanområdet.

Vejforhold 

Vedrørende vejforholdene ønskes det, at der udlægges svingbane på Kolding Landevej og belysning ved krydset, da grundejerforeningerne oplever store gener ved krydset fra Kolding Landevej til Rudolf Steiner Allé. 

Trafiksituationen internt mellem Rudolf Steiner Allé og Rudolf Steiner Vænget opleves også udfordret, og der opleves farlige trafikale situationer. Der er bekymring for, om yderligere boliger i kraft af lokalplan 361 og Argentinervej vil belaste og slide på stiforbindelserne, hvorfor der forslås en alternativ forbindelse eller overtagelse af vedligeholdelsen af den eksisterende sti.

Støjafskærmning kan på sigt blive nødvendig, f.eks. i form af støjskærm ved motorvejen.

Støjforhold

Det angives i lokalplanen, at bygherre skal sørge for, at bebyggelse placeres og udformes sådan samt at udendørs opholdsarealer placeres og indrettes, så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj kan overholdes.

Bebyggelsesplan 

Om bebyggelsesplanen vurderes det, at bygherres nye forslag vil tilgodese børnehaven og naboen, som har været i dialog med kommunen og bygherre under lokalplanprocessen. Boligerne langs lokalplanens vestskel rykkes ca. 1,5 m mod nord, hvorved friarealet ud for disse naboers skel består. Endvidere flyttes de nordlige boliger mod øst, så afstanden til nabo hér, øges.

Udlæg til friarealer i området reduceres med dette forslag, mens børnehavens have vil blive forøget. Denne vægtning vurderes at være acceptabel, idet sandsynligheden for daglig brug og værdi vil være størst i forbindelse med børnehaven. 

Det vurderes, at delområdet, der omfatter bavnehøjen, kan indgå i beregning af opholdsarealer, idet kommuneplanen muliggør, at ved beregning af opholdsarealer kan nem adgang til skov, parkanlæg mv. indgå. Det vurderes at bavnehøjen er et sådant rekreativt område af kvalitet, som endda ligger direkte indenfor lokalplanområdet.

Afstand til skel

Det vurderes, at afstanden til skel er reguleret tilstrækkeligt i lokalplanen.

Nord-sti a-b

Det vurderes, at Nord-sti a-b kan sløjfes fra planen, da der er sikret passage igennem lokalplanområdet.

Vejforhold

Vejforholdene udenfor lokalplanområdet reguleres ikke med lokalplanen og kan derfor ikke behandles med denne lokalplan. Ønskerne medtages i stedet i arbejdet med trafiksikkerhedsplanen for Fredericia Kommune, hvor de vil blive prioriteret sammen med øvrige ønsker til trafiksikkerhedsfremmende tiltag.

https://fairbillet.dk/t252/Kvindeaften%20med%20Raz%20fra%20RAZspa
Foredrag med skønhedsguruen Raz fra RAZspa, der lige nu også er aktuel i Beauty Bosserne.
DEL